Защо земеделска земя?

Според наши проучвания и много други анализи земеделската земя е отлична дългосрочна инвестиция. Вярваме, че светът е в период на повишено търсене на земя поради комбинираните изисквания за осигуряване на храни, фуражи и горива:

  • Световното население нараства всяка година и изисква всеки хектар земя да произвежда повече;    

  • Китай и Индия преминават към употреба на повече животински храни, което увеличава търсенето на фуражи за животните;

  • Производството на биогорива отклонява част от земеделските продукти от употребата им за храни;

Вярваме, че българската обработваема земя има някои уникални и много полезни характеристики – ниска волатилност (променливост) , висока доходност при отчетен риск, ниска корелация (взаимна зависимост ) към традиционни класове инвестиционни активи, силна връзка с растежа на нововъзникващ пазар с нисък политически риск, приближаване до цените на земите в страните от ЕС и създаване на сигурен паричен приход. Нека да отбележим всяка от тях поред:

  • Ниска волатилност

Цените на земеделската земя в България показват ниска променливост по принцип и особено, когато се сравнят с цените на акциите на публичните дружества. Ето какво е относителното представяне на MSCI Източна Европа индекс*, на индекса SOFIX** и на българския пазар за земеделска земя за последните 10 години. Волатилността на цената на българската земеделска земя е почти 3 пъти по-ниска от тази на индекса на БФБ и на сравним регион от Източна Европа. 

*MSCI Източна Европа индекс отразява компании с голяма и средна капитализация от региона;

**SOFIX e индекс, базиран на пазарната капитализация на 15-те акции, търгувани на Българска Фондова Борса, които са с най-голяма ликвидност и най-голяма пазарна стойност на фрий-флоута.

Относителна доходност на MSCI ИE, БГ земеделска земя и SOFIX
Доходност за периода на притежаване -60% 224% -67%
Година Δ% MSCI Източна Европа Δ% земеделска земя Δ% SOFIX
2007 12% 19% 44%
2008 -68% 33% -80%
2009 74% -5% 19%
2010 22% 8% -15%
2011 -21% 38% -11%
2012 11% 24% 7%
2013 -7% 9% 43%
2014 -32% 15% 6%%
2015 2% 7% -12%
2016 4% 4% 27%
Стандартна девиация - волатилност 37% 13% 36%
CAGR (усложнен годишен темп на растеж) -10% 14% -12%
  • Висока доходност

 

Земеделската земя обикновено генерира по-висока доходност от акциите за дълги периоди. В нашия пример по-горе само българската земеделска земя печели и то със среден годишен ръст от 14% спрямо акциите на публичните дружества, които влизат в състава на горните индекси.

 

  • Високи доходности при отчетен риск /коефициент на Шарп/

Комбинацията от по-ниска волатилност с тези по-високи доходности води до едно от най-важните финансови качества на земеделската земя – високи доходности спрямо поетия риск за тяхното постигане.

  • Корелация

Земеделската земя има ниска корелация спрямо традиционните инвестиционни активи – акции, облигации и търговски недвижими имоти. Повечето от тези традиционни активи показват висока взаимна зависимост, затова  е много трудно за инвеститорите да изградят диверсифицирани инвестиционни портфейли с преобладаващите пазарни инструменти. По тази причина, за инвеститори, търсещи истинска диверсификация, насочването към нетрадиционни и некорелиращи пазарни активи като земеделската земя продължава да бележи интерес.

  • Връзка с нововъзникващ пазар

При развитието на нововъзникващите пазари, потреблението на енергийни и земеделски стоки се увеличава бързо в ранните етапи на ръст на БВП/човек. Но, директните инвестиции в нововъзникващи пазари са свързани със значителен политически риск. Обратно на това, инвестиции в земеделска земя в страна от ЕС като България осигуряват връзка с ръста на нововъзникващия пазар, но без политически риск, без непрозрачно счетоводство, без съмнителна правна система и

  • Приближаване

Земеделската земя в България е подценен актив, цената и заема най-ниското място измежду цените на земята в страните от ЕС. Естественото ценово приближаване създава атрактивен потенциал за нарастване от над 10% годишно на земята в България. Друга много важна причина за растеж е комасацията на отделните поземлени имоти.

 

  • Паричен поток

Като отдава земята под наем или аренда на фермери един инвеститор в земеделска земя очаква сигурен паричен приход (около 5-7% брутно на година) без оперативен риск. Инвестицията в земеделска земя носи годишна рента, докато инвестициите в акции не гарантират годишен дивидент.